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Warum Renditeimmobilie? ( Wann sich die Mietwohnung rechnet )
Der Verfall der Aktienkurse lässt für viele die Anlage in Immobilienobjekte wieder attraktiver werden. Wer eine attraktive Rendite erzielen will, sollte sich an bestimmte Regeln halten.
Wie die möglichen Mietrenditen richtig berechnet werden, erläutert die Stiftung Warentest in der September-Ausgabe ihres Magazins „Finanztest“.
Allein die Lage, so die Verbraucherschützer, bringe noch nicht zwangsläufig den Erfolg. „Anleger sollten auch auf eine von Anfang an attraktive Mietrendite achten.“
Bruttomietrendite
Definiert wird die Bruttomietrendite als das Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis.
„Sie liegt bei Eigentumswohnungen meist zwischen vier und fünf Prozent.“ Es lohne sich, nach Objekten mit Spitzenrenditen von sechs Prozent und mehr Ausschau zu halten.
Bei weniger als vier Prozent Bruttomietrendite gelte dagegen: Finger weg.
Nettomietrendite
„Wichtiger noch ist für Anleger die anfängliche Nettomietrendite, die auch die Nebenkosten beim Kauf und bei der Vermietung berücksichtigt.“ Dazu werde zunächst die Nettokaltmiete um die laufenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gemindert. „Denn diese Posten kann der Eigentümer anders als die übrigen Betriebskosten nicht auf den Mieter abwälzen.“
Die Hausverwaltung koste zwischen 200 und 250 Euro pro Jahr.
Für die Instandhaltung müssten Eigentümer mit 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr rechnen - je nach Alter, Ausstattung und Zustand des Gebäudes. „Diese Pauschalen sind allerdings nur Richtwerte.“
Die sonstigen Betriebskosten spielten keine Rolle, da sie in aller Regel auf den Mieter umgelegt werden könnten.
„Zur Ermittlung der Nettomietrendite müssen aber noch die einmaligen Kaufnebenkosten dem Preis zugeschlagen werden.“ Ohne Makler seien dies rund fünf Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen 3,5 Prozent auf die Grunderwerbssteuer und 1,5 Prozent für Notar- und Grundbuchgebühren. Mit Makler kommen 3,5 bis sieben Prozent Provision dazu.
Die Nettomietrendite liege üblicherweise rund einen Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite. „Der Renditeabschlag kann aber auch höher ausfallen, wenn zum Beispiel durch unterlassene Instandhaltungsarbeiten aufwendige Reparaturen in der Zukunft erforderlich werden“, mahnt die Stiftung Warentest.
Kauf-Tipp
Kaufinteressenten sollten sich dem Rat der Verbraucherschützer zufolge immer die Verwaltungsabrechnung aushändigen lassen, aus der die konkreten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der vergangenen Jahre hervorgehen.
„Vorsichtige Anleger ziehen von der Miete rechnerisch noch zwei Prozent für das Mietausfallrisiko ab.“
Standorte mit hoher Rendite
Die höchsten Mietrenditen erzielten Anleger mit durchschnittlich 5,1 Prozent in den Städten Nord- und Westdeutschlands.
Die Städte im Süden und Südwesten hätten aber nach einem deutlichen Anstieg der Mietrenditen in den vergangenen beiden Jahren aufgeholt. Vergleichsweise unrentabel seien die Eigentumswohnungen im Osten: „Die Mietrendite beträgt hier im Schnitt nur 4,2 Prozent.“
(sueddeutsche.de/ AP)